Как и в какую категорию перевести земельный участок и виды разрешенного пользования

Итак, вы наконец-то купили земельный участок в границах города или другого населенного пункта. Спешите закупать стройматериалы, чтоб построить коттедж своей мечты? Подождите, не торопитесь. Сначала следует разобраться с правовым режимом вашей земли.

Есть разные категории земельного участка и виды разрешенного использования. Например, жилые объекты можно возводить на землях, отведенных под садоводство, приусадебное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство. У каждой категории - свои выигрышные стороны и подводные камни.

Сглаживание различий в правовом режиме земель вышеперечисленных категорий стартовало в 2008 году. С этого года заядлые дачники, которые летом и зимой живут на садовом участке, при желании могут зарегистрироваться по месту жительства. Конечно, если сам участок находится на землях поселений, а дом – капитальный.

В отличие от ранее действовавшей системы государственного учета жилищного фонда, нынешний порядок относит к жилым помещениям любые жилые строения, объективно пригодные для круглогодичного проживания. Таким образом, утепленные дачные домики также заслуживают право называться жилыми домами.

Тем более, что с 2018 года появилось такое понятие как «жилое строение». А это значит, что ваш садовый дом теперь может подходить для постоянного проживания.

Для законного строительства жилого дома участок на землях поселения можно перевести в категорию земель под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ). Конечно, при условии, что вы увлекаетесь сельским трудом и готовы всерьез заниматься садом и огородом. В противном случае эта затея обернется одними убытками.

В отличие от фермеров и владельцев крестьянских хозяйств, обладатели приусадебных участков сажают картошку, устраивают ягодники и разводят кур не для продажи произведенной продукции на рынке, а исключительно для пропитания собственной семьи.

Помните и еще об одном важном нюансе. Хотя участки ЛПХ неправильно путать с землями, предоставляемыми для ведения сельского хозяйства за границами населенного пункта, их прямого назначения никто не отменял. На личном приусадебном участке вы должны первым делом возделывать огород и только потом – строить бани, гаражи и капитальные дома.

Нарушаете правило, которое установлено законом? Приготовьтесь к административной ответственности. Для начала придется заплатить штраф в размере от 500 до 1000 рублей, а через 3 года злостного игнорирования сельхозработ можно вообще лишиться участка. После предварительного уведомления его изымают у собственника и выставляют на публичные торги.

На практике эти грозные положения Гражданского кодекса применяются исключительно к участкам из земель сельскохозназначения, а не земель населенных пунктов. По крайней мере, пока.

Однако на всякий случай не забывайте, что на приусадебном участке нельзя отводить место исключительно под стройку – необходимо вдобавок разбивать сад и возделывать огород.

Казалось бы, земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – идеальный вариант для возведения капитального загородного дома. И это во многом действительно так.
Первый огромный плюс – финансовая выгода. При переводе участка в ИЖС и строительства на нем жилого коттеджа вы получите вычет по НДФЛ, если обратитесь с заявлением и чеками в налоговую инспекцию.

Вспомним и еще об одном преимуществе ИЖС. При предоставлении участков данной категории муниципальные власти в обязательном порядке выдают технические условия (ТУ) на подключение к инженерным коммуникациям (включая сети газоснабжения).

Иначе с землей под ЛПХ. В этом случае ТУ не всегда выдаются сразу, чаще – только при разработке градостроительного плана данного участка. Условия подключения зависят от местоположения земли, уровня инженерного обеспечения, специфики местных проектов по газификации. Хорошая новость: если инженерно-технические сети уже созданы, то вы сэкономите на плате за подключение к ним строящегося дома.

Однако нельзя перевести землю под ИЖС и затем ждать полтора десятка лет, пока появятся деньги на строительство. Придется поторопиться.

Как вы помните, при неиспользовании по назначению участка для ЛПХ его владельцу грозят санкции. То же самое справедливо и в отношении владельцев участков для ИЖС, только уже в случае затягивания со строительством дома.

Полностью возвести дом и зарегистрировать права собственности на новую жилую постройку вы должны в течение трех лет со дня регистрации в качестве собственника земельного участка.

Если этого не сделать, то по истечении установленного законом срока вас ожидает неприятный сюрприз – начисление земельного налога в удвоенном размере. А если затягивать с началом строительных работ и дальше, вы вообще рискуете лишиться участка.

Конкретный порядок процедуры зависит от наличия либо отсутствия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для той или иной территории.

Процедура начинается с обращения в органы местного самоуправления с заявлением и приложением документа, подтверждающего отнесение земельного участка к конкретной зоне в соответствии с ПЗЗ. Выбор разрешенного использования будет возможен только в случае, если ПЗЗ по вашей территории были приняты. 

А как переоформить участок для жилищного строительства, если ПЗЗ на вашей территории так и не были приняты? Тогда обращайтесь сразу к главе муниципалитета – именно он принимает решение об изменении вида использования земли.