Когда могут оспорить договор купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи — основной документ для реализации недвижимого имущества. После подписания договора многие выдыхают с облегчением, ведь сделка заключена. Но не всё так просто. Бывают случаи, когда одна из сторон или третьи лица оспаривают сделки и требуют вернуть имущество. В каких случаях это возможно, читайте далее.

Оспорить договор купли-продажи объекта недвижимости в суде может любая из сторон, если посчитает, что ее права нарушены. Кроме того, на оспаривание могут подать и третьи лица, например, когда супруг продал земельный участок без согласия другого, или когда была продана квартира с вложенными в нее средствами материнского капитала, а доли детям не были выделены. Также нередки случаи, когда за оспариванием обращаются опекуны граждан, признанных недееспособными, или конкурсный управляющий на стадии банкротства физического лица.

Обычно после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель получает желаемый объект, а продавец — денежную сумму. Сделка регистрируется, право собственности переходит к покупателю.

В случае с оспоримыми сделками происходит то же самое, пока одна из сторон или третье лицо не докажут в суде, что сделка была заключена с нарушениями. Решением суда такая сделка может быть признана недействительной, недвижимое имущество в этом случае будет возвращено обратно продавцу, продавец же будет обязан вернуть покупателю уплаченную сумму.

Основаниями для признания сделок с недвижимым имуществом недействительными являются:

1. Неправильная форма сделки. Сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме и только с подписями обеих сторон, устная договоренность не будет зарегистрирована и не несет правовых последствий.
2. Мнимые сделки. Когда договор заключается лишь для вида. Например, ООО продает жене учредителя нежилые офисные помещения, чтобы при банкротстве они не достались кредиторам.
3. Притворные сделки. Когда одной сделкой прикрывают другую. Например, вместо договора купли-продажи заключают договор дарения недвижимости.
4. Сделки, совершенные без согласия третьих лиц. Для продажи недвижимости в браке необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, если его нет, супруг, чье согласие не было получено, может оспорить сделку в суде. Также и с объектов недвижимости, приобретенных на материнский капитал. После погашения ипотеки вы обязаны выделить детям доли, а если вы не сделали этого, то, после осуществления сделки по продаже квартиры органы опеки могут вмешаться и оспорить ее. А если детские доли были выделены, то для осуществления продажи вам тоже необходимо получить согласие органов опеки.
5. Сделки с банкротами. При банкротстве во время реструктуризации долгов нельзя продавать недвижимость без согласия финансового управляющего, такая сделка также может быть оспорена.
6. Сделки, заключенные в состоянии заблуждения или тяжелое заболевание. Под такие сделки попадают ситуации, когда, например, приобретается (Объект недвижимости одной площади, а по факту площадь оказывается гораздо меньше. Или когда при оценке недвижимости ее стоимость искусственно сильно занижена. Или если продавец находится в тяжелой жизненной ситуации, а покупатель этим пользуется — заключается договор на условиях, на которые в другое время пострадавшая сторона никогда бы не согласилась. Такие сделки можно оспорить в суде, но состояние заблуждения необходимо будет доказать.
7. Сделки с недееспособной стороной. Если гражданин признан недееспособным, он не может участвовать в сделке с недвижимостью, такой договор будет ничтожным. Если человек дееспособный, но сможет доказать, что в момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям, такую сделку можно оспорить.
8. Сделки с недвижимостью, где собственниками являются дети до 18 лет должны совершаться родителями или законными представителями от имени детей. Договоры, подписанные детьми до 14 лет, являются ничтожными и не несут никаких юридических последствий. Договоры, подписанные детьми от 14 до 18 лет, можно оспорить в судебном порядке.
9. Сделки, нарушающие закон. Например, когда вопреки п. 1.1. ст. 30 Жилищного кодекса РФ, после совершения сделки доля у владельца будет составлять меньше 6 кв.м. Договоры, нарушающие закон, оспариваются в суде.

Чтобы снизить риски оспаривания договоров купли-продажи недвижимого имущества, убедитесь, что:

• Договор заключен в письменной форме, на нем стоят собственноручные подписи обеих сторон.
• Имеется согласие на сделку третьих лиц, когда оно необходимо по закону.
• Подписант второй стороны осознает последствия совершаемой сделки, действует не из состояния заблуждения, а его уполномоченный представитель имеет право подписи для данного вида договора.
• Владелец имеет право распоряжаться недвижимым имуществом и не находится в процессе банкротства.

Проверить объект, собственников и саму сделку на юридическую чистоту бывает довольно сложно, поэтому рекомендуем обратиться к специалистам «СВЗК» за консультацией, чтобы впоследствии сэкономить время, нервы и миллионы рублей.